推遲約兩個月的上海2022年第一批集中供地，于6月1日大幕重啟。
受市場等多方面因素影響，部分城市土地交易熱度仍未恢復，上海今年首次集中供地表現如何，倍受市場關注。
此次上海共推出36宗地塊，總建筑面積425.19萬平方米，總起價806.5億元。在本批次集中供地首日，上海成功出讓20宗地塊，有16宗以底價成交，其余4宗溢價成交，其中3宗報價達到中止價進入一次報價階段。上海集中供地首日總成交金額約495.78億元。
中指研究院土地事業部負責人張凱指出，盡管經歷了疫情和土拍延期，但并未對房企參拍熱情造成太大影響。從拿地企業性質來看，央企、民企、混合所有制企業以及地方國企均積極參與并有所斬獲。
“上海供地首日，位于核心區域的項目，例如徐匯斜土街道、楊浦平涼社區的地塊，均溢價成交；拍地首日熱度不低，反映出房企對上海未來市場充滿信心?！睆垊P表示。
招商蛇口連奪兩宗地
上海年內第一批集中供地首日，招商蛇口成為最大贏家。
6月1日下午，招商蛇口旗下上海寶琛置業以62.5億元底價，競得普陀中山北社區B3-16地塊。該住宅用地出讓面積3.61萬平方米，建筑面積9.68萬平方米，起始樓面價約6.46萬元/平方米。
隨后，招商蛇口又聯手香港置地、徐匯城投斥資47.33億元，競得徐匯區斜土街道住宅用地。該地塊出讓建筑面積5.49萬平方米，起始出讓價43.2億元，起始樓面價7.88萬元/平方米。最終，招商蛇口聯合體競得該地塊，成交樓面價達8.63萬元/平方米，溢價率9.57%。
另一宗總價較高的普陀區長風社區地塊，被宸嘉發展、寧波日興康生物工程聯合體，以63.7億元摘得。該商住地塊出讓建筑面積22.44萬平方米，起始樓面價2.84萬元/平方米。
大華集團、中國鐵建、建發集團，則分食了幾宗金額不低的地塊。
其中，民企大華集團以40.5億元底價，競得嘉定安亭國際汽車城宅地塊，該地塊起始樓面價1.9萬元/平方米。中國鐵建房地產則以22.11億元底價，競得松江泗涇鎮地塊；建發集團旗下蘇州兆坤房地產以21.96億元底價，奪得金山新城地塊。
而浦東惠南東城區住宅用地，雖然出讓總價不高，但競爭較為激烈。
惠南東城區地塊出讓面積3.67萬平方米，起始出讓價11.25億元，有3家房企報名競買。經過24輪競價，該地塊很快達到中止價，進入一次報價階段。最終，杭州大家房地產、浙江錢江房產集團聯合體在一次性報價階段以12.23億元競得上述地塊，樓面價1.67萬元/平方米，溢價率8.66%。
此外，上海城投置地以10.27億元競得楊浦區平涼社區地塊，樓面價7.43萬元/平方米，溢價率1.78%。
張凱認為，今日上海土拍整體開局良好，土拍首日結果基本符合預期?！盁o論是補倉還是計劃進入上海市場的房企，拍地之所以較積極，都是看好上海經濟復蘇前景的一種表現?！?/div>
同策研究院研究總監宋紅衛認為，房企應抓住上海內中環及中外環間優質地塊的投資機會。
“從上海各環線供需結構變化來看，內中環及中外環供需關系較緊張，供求比由2020年的0.94及1.11分別下降至0.59及0.62，是下降較大的兩個區域，供給存在一定缺口。由此，這些地塊具有較強投資價值。”宋紅衛補充道。
土拍規則適度調整
因疫情防控需要，上海于3月28日宣布，今年首批集中供地活動延期進行。
5月26日，上海發布了重啟今年首次集中供地的通知，5月31日對交易活動做出具體安排，6月1日后展開交易活動。
據上海土地市場官網披露，本次集中供地中，包括普陀區長風社區、中山北社區以及松江區泗涇鎮在內的16宗地塊僅有一名競買人。競買人于規定時間內通過網上受理平臺完成掛牌報價，無須至上海市土地交易市場。土地交易市場將按照出讓文件規定，根據其在掛牌期間報價確定成交價及競得人。
而包括徐匯區斜土街道、楊浦區平涼社區、閔行區浦錦街道等在內的另外20宗地塊，有多名競買人。這20宗地塊將分別于6月1日、2日、6日、7日、8日出讓，每日出讓4宗用地，競買人需參加現場交易活動。
值得一提的是，上海此次對拍地規則做出了調整。
上海本次集中供地，取消招掛復合打分入圍方式，采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人。這意味著報名并繳納保證金房企，均有出價資格。
資金方面，上海此前對房企拍地資金要求較高，房企參加拍地受監管自有資金，為土地起始出讓價格的1.3倍。
具體來看，房企參與上海土拍應繳納競買保證金和土地監管資金，競買保證金一般按土地起始價20%繳納，土地監管資金為起拍價的100%+10%溢價上限（即地塊中止價）。如拍地成功，土地監管資金將轉為地價款，否則將在1-7天內返還。
但上海此次供地，對拍地監管賬戶凍資金額做出調整，賬戶中封存資金應不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。
分析人士認為，這意味著拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍，有助于提高房企拿地積極性。
此外，上海日前印發的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，部分涉及房地產措施。
其中，第29條提到，為促進市場健康發展，上海擬建立地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間。對于新開工建設的住宅項目城市基礎設施配套費，可順延3個月繳納。
保障土地要素供給方面，公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，上海允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。為優化土地出讓條件，將合理確定住宅用地起始價，降低商業辦公用房自持比例。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，這些措施將對市場回暖和恢復市場信心，起到積極作用。
來源：財聯社
編輯：滕珊
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